住宅ローン審査のポイント！！
エピソード
[Ⅰ] 住宅ローン審査の流れ
[Ⅱ] 住宅ローン審査で調べること
[Ⅲ] まとめ
[Ⅰ] 住宅ローン審査の流れ
①仮審査（事前審査）➡承認
②売買契約（物件契約）
③本審査➡承認
④金消契約
⑤資金決済（融資決済・引渡し）
大まかには上記の流れとなります。
全て大事なことですが、その中でも①と③が特に大事なポイントになります。
理由としては、、
仮審査と本審査で承認が得られなければ何もできないから。。
理由の意味はご理解いただけますね？？
私が、いろいろな案件を携わった中で、こんな質問を受けたことがあります。
「審査という意味が良くわからないんですが・・・」
正直、現代の高度情報化社会なのにもかかわらず意味もわからずに、
住宅ローンの審査を受けようとしている人もいます。
それってどうなの？と思う方もいらっしゃると思いますが、
個人的に、、それは「正解としたい」ところです。
なぜなら、先ず審査の意味についてですが、、
「詳しく調べる」「適正・適否・優劣を決める」
さらにプラスして情報データに基づいて「客観視」して金融機関が精査するということになります。
物事には、全て「動機付け」と「裏付け」が必要不可欠になりますので、
先ずは、ご自身でそれを十分理解した上で、住宅ローンに取り組んでいく必要がありますが、
必ずどこかに「穴」がでてきたりしますので、
ネットの情報やご自身だけの判断に任せず、「プロに見てもらう」ことで成功率ははるかに高くなります。
理由としては、、
「考え方と場数が違う」「何件もの住宅ローンを通してきた実績がある」
実績をだしてきたプロであれば、上記のように答えるでしょう。。
それは、不慣れなスポーツを素人がいきなり行うと怪我をすること同じ考え方だからです。
だからこそ、確実性をとっていきたいのであれば、
＊＊＊プロに任せる➡それを確認・理解する＊＊＊
＊＊＊質問や疑問があればわかるまで説明を受ける＊＊＊
承認を得るという、特に大事であることが、このエピソードで私が皆様にお伝えたいポイントとなります。
それでは、具体的にその中身を解説していきましょう。
[Ⅱ] 住宅ローン審査で調べること
①仮審査＝人の評価
②本審査＝担保評価（売買代金）
皆様は「ヒト・モノ・カネ」という言葉がいろんな事に精通していることをご存じだと思いますが、
住宅ローンもシンプルですが、まさしく同じ考え方で優劣を決めていくわけですね。
先ずは下記を見てください、、
ヒト モノ カネ Q...あなたが金融機関の融資担当であれば
(人) (担保) (代金) どのステータスに融資をしますでしょうか？
高 高 高
高 高 低
高 低 低
高 低 高
低 低 低
低 低 高
低 高 高
低 高 低
は承認、、 は微妙、、色なしは否決。。答えは明白ですね。。
明白ではありますが、微妙なところも一部あります。
お客様を住宅ローンを通す時に私が常に考えていることです。
この表で伝えたいポイントは「ヒト・モノ・カネに対しての優劣を判断したい」
そのステータスを細かく判断した上で、金融機関は融資できるかどうか決めていくわけです。
表の比率を計算しても、8パターンを100％とすると
承認と微妙が50％ 承認だけで見ると25％
100人中25人が承認 100人中25人が微妙 という結果です。
とはいえ、一生に一度あるかないかの大事な買い物に際し、
妥協はしたくないという考え方の人も多いので、
理想と現実のバランスがうまく合っていることが重要だとわかってきますね。
さらに細かいところは、次回のコラムで取り上げていきますが、
今回お伝えしておきたいところのポイントは、
①仮審査では人の評価＝年齢・年収・勤続年数・お勤め先・会社の規模・家族構成
＊物件評価も当然行いますが、主に仮審査では人の評価、属性を精査して判断します
②本審査では物件の担保評価＝土地の路線価・立地・用途地域・施工会社・施工費・接道・インフラ
＊人の評価も当然仮審査時と比べて変化はないか調べますが、主に本審査では
担保となる物件の評価を精査して売買代金に適してるか判断します
[Ⅲ] まとめ
今回はざっくりとした形で、住宅ローン審査の流れと住宅ローン審査で調べることを取り上げましたが、
基本的な知識は当然ながら、掘り下げていくと重要なポイントが多々あることに気づかされると思います。
例えば、自分の個人情報や状況をさらけ出してまで、プロにお願いしたくないという方もいらっしゃると思いますが、
プロとしても当然それはわかっていて状況を伺っていきます。
お客様の事を第一に考えた行動とは、いかに融資側の立場になって状況を客観的に捉えて対応策を
プランニングするかだと考えています。物事には「動機づけ」と「裏付け」があるとお伝えしましたが
視点を変えて見るだけで、表と裏がいかに深く繋がっているかわかってきますので、
これから住宅ローンを検討される方は、是非この知識も活用していただけたらと思っています。
