住宅ローンの保証料は金利上乗せと一括払いどちらが得？なのか・・・
エピソード
[Ⅰ] 保証料とはそもそも何？
[Ⅱ] 保証料のおおよその基準
[Ⅲ] 結論どっちがお得なのか
[Ⅳ] まとめ
[Ⅰ] 保証料とはそもそも何？
住宅ローンには様々な諸費用がかかります。登記費用・火災保険・銀行手数料や融資手数料・保証会社への保証料など。
「これとても高いですね・・・」
ほとんどのお客様がこの一言です。。それが保証料です。。
「なぜこんなに高いのか教えてください・・・」
本審査の際に、必ず銀行の担当者が説明してくれるのですが、
払わねばならない費用の為、ほとんどのお客様はYESと答えますが
実際には、詳しく理解していないお客様がほとんどです。
保証料＝返済費用を肩代わりする保険
万が一、住宅ローンの返済ができなくなった時に、銀行の保証会社が住宅ローンの肩代わりをしてもらうために払う保険代みたいなもの。
銀行には自社保証と外部の保証会社が一般的ですが、銀行から見た保証会社は必要不可欠な役割を果たしてもらえる存在であり、
昔で言えば保証人という形です。現在においては、保証会社＋連帯保証人という条件でないと承認をしてくれない金融機関もあります。
保証料を払うということは、住宅ローンを滞らずに支払ってもらうための大事な保険ということになるのです。
「返済できなくなったら保証料から支払われるから、万が一のことがあっても大丈夫ですよね？」
上記のように解釈している方は、要注意！違います！
一旦は、保証会社か肩代わりをしてくれますが、その分はしっかり保証会社から回収されます！
預金的な保証金ではなく、保証料なのです。
何かあったら肩代わりしてくださいね。保証を宜しくお願いします。という依頼金みたいなものです。
日本語って難しすぎですよね・・・。
私自身も理解するまでに時間がかかりましたし、正直意味のないお金なんじゃないかと今でも思っています。
例えば極端な話、保証人が両親で、両親の資産が何千万とあれば、それを担保にするから保証料なしで
保証会社はなしでいけないのかというような、疑問になるからです。
では、実際にそんな事例はあるのでしょうか？
答えは総合的な判断の為、わからない・・・です。
なぜなら、先ず機関からお金を借りる際のポイントが二つあり
①有担保融資なのか
②無担保融資なのか
だからです。住宅ローンは不動産ですので有担保ではありますが、
だいたいの方は何千万というお金を３５年ローンで設定し、
月々の負担額を年数割で金利化して軽減しています。
その資産となる不動産を購入できる代わりに銀行が抵当権を設定し、保証会社という保険もつけて
さらには団体信用保険も加入させて、火災保険にも加入させるのです。
もはや・・・完全重装備！みたいな感じですが、本当に自分の物になったのかを考えると微妙ですよね。。
ということで、上記のような感じで、
冷静に物事を分解して考えると色々と大変ですが、一つ一つが大事で、世の中もこれで潤っていくわけです。
住宅を購入する為に、実にたくさんの業種の方々が関わっていますので、
住宅が売れれば売れるほど世の中のお金回りが良くなり、経済が潤っていくのですね。
しかしながら、
潤いの逆は乾燥ですから、潤わなくなると、忽ちとたくさんの業種に影響が出てきますが、
住宅購入において、最終的な役割を担っているのが金融機関という事になります。
金融機関も慈善事業ではないので、ちゃんと重装備をさせた上で、
あなたに高額なローンを組んでもらっているという考えで良しとしましょう。
[Ⅱ] 保証料のおおよその基準
具体的には、金融機関によって変動はありますが予算としては高めに設定はしておいてたほうが、
逆になった時に泣きを見なくて良くなるので、余裕を持って予算化をしましょう。
保証料一括払い＝売買価格×3％＝保証料
保証料月次後受け＝売買価格×4％＝保証料
シンプルですが、1％も違いがでます。＊あくまで指標ですので金融機関によって判断基準が異なります。
何千万の1％ですから、とんでもない違いなのはご理解できますね。では簡単に実数を用いてみましょう。
保証料一括＝３０００万×３％＝９０万
保証料月次後受け＝３０００万×４％＝１２０万
＊＊＊＊＊ その差額なんと！３０万！ ＊＊＊＊＊
[Ⅲ] 結論どっちがお得なのか
いろいろ説明してきましたが、あなたはどちらを選びますか？
とはいえ、どちらもメリットとデメリットがありますので、結論は余裕があれば一括のほうが良いですよね。
金融機関によっては、保証料一括のほうが審査を通しやすいというのもありますが、
都市伝説ではなく、本当です。
前記で述べた、住宅ローンの知識で、審査は銀行だけの判断ではなく、保証会社の承認が審査に大きく影響している。
もはや、保証会社が承認をだしているとも言えるくらい保証会社は権力者です。
あなたが保証会社の社長なら、分割か一括かどちらが良いか考えてみましょう。
３５年という期間で考えると、こちらのほうが儲かりますが、
短期的に見ると当然一括の方が良いですよね。一括で払えるほうが、資金的にも余裕があるんだなと判断しますよね。
何事もそうなのですが、一括払いに損なしです。
しかしながら一方では、月次後受けの方が良いと捉える方もいます。
途中で住宅ローンを大幅に繰り上げ返済をしたり、一括返済できた場合は、保証料が一部返金されるからです。
ならば、無駄な一括をその時はしないで、別の資金に充てたい。という考えの方もいらっしゃるからです。
返金額も金融機関による為、はっきりとした答えはないですが、差額分相当はあるかもしれません。
上記のこともあるので、どちらが得だと判断するかは＃＃＃あなた次第です＃＃＃といったところでしょうか。
[Ⅳ] まとめ
今回もざっくりとした形で、住宅ローン返済に付随した保証料に関することを取り上げましたが、
仕組みはさることながら、基本的な知識から、さらに掘り下げていくと重要なポイントが多々あることに気づかされると思います。
物事にはそれぞれの意図や理由がありますし、その根拠に基づいた原則というルールがあります。
それには、メリットとデメリットが常に混在するため、＃自身のライフスタイルに応じたお金の使い方＃を意識して
一つ一つのカテゴリに知識をつけた上で、これから住宅ローンを検討される方は、是非この知識も活用していただけたらと思っています。
